城镇老旧小区改造项目可行性研究报告新版大纲

《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求，明确城镇老旧小区改造任务，重点改造2000年底前建成的老旧小区。改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类，各地因地制宜确定改造内容清单、标准。科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。养老、卫生、托育等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、计划有效对接，同步推进实施。到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

随着城市化进程的加快，老旧小区逐渐成为城市发展的短板。改造老旧小区是提高城市居民生活质量、促进城市可持续发展的重要任务。目前，我国许多城市的老旧小区存在公共设施陈旧不堪、环境污染、安全隐患等问题，严重制约了居民的生活质量和城市的发展潜力。

二、老旧小区改造的必要性

1、提升居民生活品质:通过对老旧小区的改造，提升基础设施和环境质量，改善居民的生活条件。

2、促进社区发展:改造老旧小区可以引入新的社区服务设施和公共设施，提升社区的功能和服务水平，

3、节约资源保护环境:改造老旧小区可以优化能源利用、改善环境卫生，实现节能减排和环保目标。

4、增加城市形象和吸引力:改造老旧小区可以提升城市形象和居住环境，增加对外的吸引力和竞争力。

三、城镇老旧小区现状

老旧小区是指建于上世纪70年代至90年代的城市住宅小区，通常具有以下特征：建筑老化，设施陈旧，环境脏乱差，居民生活质量低下等。随着城市发展和人口增长，老旧小区面临诸多问题，如基础设施老化、安全隐患、居住环境恶劣等，已经成为城市更新和改造的重点领域。

(一)老旧小区问题

1、建筑老化:老旧小区建筑年限较长，外立面破损、管道老化电线老化等问题比较突出，存在安全隐患。

2、设施陈旧日:老旧小区的公共设施和配套设施功能落后，停车位不足、垃圾处理不便等问题普遍存在。

3、环境脏乱差:老旧小区存在垃圾乱堆放、绿化缺失、路面破损等问题，环境整体卫生状况较差。

4、居民生活质量低下:老旧小区居民生活条件差，居住面积小、采光不足、噪音污染等问题影响着居民的生活品质。

(二)老旧小区改造的意义

1、提升城市形象:对老旧小区进行改造，可以改善城市的整体环境，提升城市的美观度和品位，增强城市的吸引力。

2、改善居住环境:改造老旧小区可以修缮建筑外立面，更新公共设施，提升居民的居住舒适度和生活品质，

3、促进社会和谐改造老旧小区可以加强居民之间的交流和互动，增进社区凝聚力，推动社会和谐发展。

4、优化资源配置: 通过改造老旧小区，可以更好地利用土地资源提高土地利用效率，实现资源的合理配置。

5、推动经济发展:老旧小区改造是一个综合性的工程，需要投入大量的资金和人力资源，可以带动相关产业的发展，促进经济增长。

2023年2月28日，国家统计局发布《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》。初步核算，2022年全年全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个，涉及居民876万户。

四、项目建设内容、规模及产出方案

第三章 项目选址与要素保障

一、项目选址原则

二、项目选址

三、建设条件

四、要素保障分析

第四章 项目建设方案

一、项目技术方案

1、建立政府主导、多部门参与的改造机制:由政府牵头组织，相关部门共同参与，形成合力，推动老旧小区改造工作的顺利进行。

2、加大投入力度:增加改造资金的投入，保障改造工程的顺利进行，提高改造质量和效果。

3、完善改造规划和设计:制定科学合理的改造规划方案，考虑居民需求、环境保护等因素，确保改造的可行性和可持续性。

4、强化社会参与:鼓励居民积极参与改造过程，加强居民自治，促进居民共同建设美好家园的意识和行动。

5、加强配套设施建设:改善停车位、绿化带、垃圾处理等公共配套设施，提升居民的生活便利性和舒适度。

6、配套政策支持: 出台相应的政策措施，给予改造项目税收优惠贷款支持等政策支持，降低改造成本，推动改造工作的开展。

7、建立长效管理机制:完善老旧小区的管理体制，加强物业管理健全居民自治组织，实现改造后的长效管理和维护。

二、项目设备方案

三、项目工程方案

1、基础设施改造

（1）清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家离等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。

（2）修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。

（3）疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。

（4）改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

（5）修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

（6）整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车(棚)，尽量满足小区内居民非机动车停放需求:整顿机动车库(位)使用秩序，回复车库停车功能;增设交通标志，划设机动车停放位置;有条件的小区可改建、补建机动车停车位。

（7）更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

2、房屋改造

（1）整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。

（2）整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。

（3）整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。

（4）节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。

3、环境改造

（1）整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物(构筑物)，恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

（2）配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施,

（3）规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局;合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。

第五章 项目运营方案

一、运营模式选择

坚持以精准化服务、降成本运营、规模化发展、市场化竞争为原则，积极构建公建民营、民办公助等多样化建设运营模式，有效盘活利用城市存量资源，实现社区嵌入式服务可持续发展。

二、运营方案

三、运营管理方案

1、运营原则

2、组织机构

3、工作制度

4、劳动定员及培训

第六章 项目融资与财务方案

一、项目投资估算

二、财务盈利能力评价

三、项目融资方案

四、债务清偿能力评价

五、财务持续能力评价

第七章 项目影响效果评价

一、资源和能源利用效率评价

1、施工期环境影响分析

项目在施工作业时，各类施工机械和设备工作将产生施工噪声，主要设备有挖掘机、铲运机、压路机、平地机、装载机、沥青砼推铺机等，噪声源强为80~90dB(A)之间。

2、运营期环境保护措施及验收结果调查

二、生态环境和“双碳”目标影响评价

三、经济影响评价

四、社会影响评价

第八章 项目风险管控方案

一、项目风险识别和管控方案

二、重大项目社会稳定风险管控方案

三、项目重大风险管控应急预案

第九章 研究结论及建议

一、主要研究结论

二、问题与建议

第十章 附表、附图和附件

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报告、项目建议书、项目申请报告具体包括：

　　1. 用于报送国家发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告。

　　2. 用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书、资金申请报告。

　　3. 用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。

　　4. 用于申请国家政策资金的可行性研究报告。

　　5. 用于IPO上市募投的可行性研究报告。

　　6. 用于园区评价定级的立项报告及可行性研究报告。

　　7. 用于企业工程建设指导的可行性研究报告。

　　8. 用于企业申请政府补贴的可行性研究报告

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